Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hàng rào cây râm bụt

Mô tả

1.Tranh chấp về xây tường rào, chiếm lấn đất đai

Nội dung cụ thể như sau: Hiện tạigia đình em đang sống trên mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Theo như giấy CNQSDĐ thì đường ranh giới giữa gia đình em và gia đình kế bên là1 đường thẳng. Hai bên đã thỏa thuận mỗi bên xây 1 nửa tường rào. Gia đình emđã xây trước theo đường thẳng. Hiện nay gia đình đó tiến hành xây 1 nửa tườngrào còn lại nhưng lại xây theo đường gấp khúc và lấn sang bên phía đất gia đìnhem khoảng 40cm. Tuy có góp ý nhưng gia đình đó lại nói là đất đó là của họ vàvẫn tiến hành xây tường rào. Vậy gia đình em có quyền khởi kiện không? Và thủtục như thế nào ah? Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng vàgửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấnnhư sau:

Thứ nhất, theo như chị trình bày thìmảnh đất nhà chị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình chịvà gia đình kế bên đã thỏa thuận về việc xây dựng tường rào để ngăn cách. Theoquy định tại Điều 176 Bộ Luật Dân sự năm 2015 việc thỏa thuận xây dựng này làhợp pháp.

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách cácbất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ đượcdựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sửdụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liềnkề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xâytường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản;những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ domột bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ýthì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nênchịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kềkhông đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào,trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhàchung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặcđục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sảnliền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưngtường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xâydựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, cácbên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trườnghợp có thỏa thuận khác.”

Tuy nhiên, việc gia đình kế chị xâytường rào nhưng xây theo đường gấp khúc và lấn sang đất nhà chị 40 cm là viphạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Điều 174 . Nghĩa vụ tôn trọng quytắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu,chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảođảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xâydựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sởhữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xungquanh.”

Việc gia đình kế bên chị xây tườngrào theo đường gấp khúc và lấn sang đất nhà chị 40cm là đã vi phạm pháp luậtđất đai quy định tại Điều 12 và Điều 206 Luật Đất đai năm 2015:

"Điều 12. Những hành vi bịnghiêm cấm

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đấtkhông đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định củapháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đấtnông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luậtnày.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịchvề quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn đểlàm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấpthông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối vớiviệc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật..”

"Điều 140.Xử lý đối với ngườivi phạm pháp luật về đất đai

“1. Người có hành vi vi phạm phápluật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chínhhoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm phápluật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xửlý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tếcho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.”

Do vậy, gia đình chị hoàn toàn cóquyền khởi kiện tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Thứ hai, về thủ tục hòa giải

Một vấn đề chị phải lưu ý trước khinộp đơn khởi kiện thì chị và gia đình kế bên phải có tiến hành hòa giải theoquy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013. Đây là thủ tục bắt buộc trước khichị nộp đơn khởi kiện.

"Điều 202. Hoà giải tranh chấpđất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bêntranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòagiải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bêntranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cóđất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xãcó trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình;trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốcViệt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hộikhác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiệntrong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyếttranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thànhbiên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giảikhông thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bêntranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thànhmà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dâncấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trườnghợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau;gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, SởTài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhậnviệc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, chị và gia đình kia cầnphải tự tiến hành hòa giải với nhau, tuy nhiên theo như trình bày trên thì việchòa giải bất thành khi gia đình kia vẫn tiếp tục xây rào. Do vậy, chị cần đếnỦy ban nhân dân xã để nộp đơn yêu cầu hòa giải. Thời hạn hòa giải ở đây là 30ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nhận được đơn yêucầu của chị. Khi hòa giải xong, dù hòa giải thành hay không thành thì cũng cầnlập biên bản hòa giải và phải có xác nhận của Ủy ban.

Thứ ba, về thẩm quyền và thủ tụcgiải quyết tranh chấp:

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đấtđai 2013 thì chị có thể nộp đơn xin giải quyết đến Tòa án nhân dân cấp Huyện đểyêu cầu giải quyết. Vì mảnh đất nhà chị có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Điều 203. Thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giảitại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giảiquyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thứcgiải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giảiquyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyếttranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyệngiải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nạiđến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theoquy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bêntranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnhgiải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nạiđến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dântheo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

…....”

Về thủ tục thì chị cần đến Tòa ánnhân dân cấp Huyện nơi chị và gia đình kế bên sinh sống để nộp đơn. Hồ sơ khởikiện bao gồm:

1.Đơn khởi kiện. Gồm các nội dungsau:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

- Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

- Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

- Tên, địa chỉ của người bị kiện.

- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà ángiải quyết đối với bị đơn

- Các thông tin khác mà chị xét thấycần thiết cho việc giải quyết vụ án.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất.

3.Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhândân xã.

Về việc nộp đơn, chị có thể đến nộpđơn trực tiếp tại Tòa hoặc gửi đến Tòa án theo đường bưu điện. Khi nộp đơn chịcũng cần phải nộp một khoản tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn năm ngày làmviệc đơn của chị sẽ được Tòa án thụ lý nếu đúng thẩm quyền hoặc được chuyển đếnnơi có thẩm quyền giải quyết hoặc nêu chưa đầy đủ hồ sơ sẽ được trả lại.

2.Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất giữa hàng rào cây râm bụt

Câu hỏi:

Chào luật sư!

Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tưvấn, nội dung sự việc như sau ạ:

Gia đình tôi đi Gia Lai khai hoangvà sử dụng đất từ năm 1964. Năm 1994 gia đình tôi có bán đất cho gia đình ôngA, thời điểm bán không lập giấy tờ gì mà chỉ bán bằng miệng, xác định gianhgiới giữa 2 nhà là chỉ bằng tay, lập hàng bờ rào ngăn cách giữa 2 nhà bằng câyrâm bụt. Đến năm 1995 gia đình ông A làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, nhưng không lấy chữ ký xác nhận giáp ranh của gia đình tôi. Năm 2003gia đình tôi làm nhà và đã xây bờ rào gianh giới giữa 2 nhà. Gia đình tôi năm2015 mới làm thủ tục và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, có chữ ký giáp ranh củagia đình ông A. Từ thời điểm bán đất cho gia đình ông A đến năm 2018 hai giađình không có tranh chấp gì về đất đai. Đến nay là năm 2019 gia đình ông A gửiđơn lên tòa án yêu cầu tước giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôinói rằng gia đình tôi lấn chiếm lên đất gia đình ông A, đòi hủy bỏ giấy chứngnhận QSDĐ của gia đình tôi.

Luật sư cho tôi hỏi như vậy có hợplý không? Căn cứ vào văn bản, hướng dẫn nào để xác định những điều trên?

Kính mong luật sư tư vấn cho tôi.Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư Gia Đình trả lời:

Chào bạn. Trước tiên cảm ơn bạn đãtin tưởng Văn Phòng Luật Sư Gia Đình và gửi thắc mắc của mình để Luật sư tưvấn. Về vấn đề của bạn Luật sư tư vấn như sau:

Về nguồn gốc đất của gia đình bạn:

Như thông tin bạn cung cấp đất giađình bạn khai hoang và sử dụng từ năm 1964. Theo quy định của Luật Đất đai 2013đất có giấy tờ ghi nhận về việc sử dụng trước ngày 15/10/1993 (điều 100) hoặckhông có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không có viphạm pháp luật đất đai (điều 101) thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất.

Đất của gia đình bạn là đất khaihoang, sử dụng từ năm 1964, sử dụng không có tranh chấp được xã xác nhận thìhoàn toàn có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét về nguồn gốc và quá trình sửdụng như thông tin bạn trình bày thì hoàn toàn hợp pháp và thực tế đã được ghinhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2015.

Về việc ông A yêu cầu hủy bỏ giấychứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn:

Ông A khởi kiện yêu cầu hủy bỏ giấychứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn thì ông A phải có các giấy tờ,tài liệu chứng minh về việc nhà bạn lấn chiếm đất của nhà ông A. Nếu ông A cungcấp được tài liệu chứng minh thì Tòa sẽ xem xét thụ lý. Khi nhận thấy các thôngtin, bằng chứng ông A đưa ra không chính xác thì bạn có thể phản bác và cungcấp các hồ sơ, giấy tờ mà bạn có để chứng minh. Việc ông A ký xác nhận về ranhgiới tại thời điểm gia đình bạn hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cũnglà một trong những căn cứ chứng minh về vị trí ranh giới sử dụng trên thực tếcủa 2 gia đình.

Ngoài ra, bạn cũng có thể thu thậpcác biên lai nộp thuế hàng năm (nếu có), xin trích lục các hồ sơ địa chính củaxã để cơ sở vững chắc hơn.

3.Bị xây hàng rào lấn chiếm đất thì phải làm thế nào?

Câu hỏi

Gia đình tôi có một miếng đất đãđược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà tôi có cho 1 gia đình họ hàng ởquê ở nhờ. Sau đó họ mua miếng đất ngay cạnh nhà tôi. Hiện giờ họ đã xây nhà vàcổng cùng hàng rào lấn chiếm đất phần cổng nhà tôi, mà đất đó thuộc đất lưukhông (Mốc lộ giới) chắn đường đi nhà tôi. Nhà tôi đã làm đơn khiếu nại xuốnghuyện và xã để nhờ cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Bên huyện có gửi quyếtđịnh yêu cầu xã lên làm việc và tháo dỡ hàng rào. Nhưng gia đình đó vẫn ngoancố, đến ngày phải phá hàng rào thì không chịu phá. Vậy gia đình tôi tự phá thìcó vi phạm pháp luật không? Tôi cảm ơn.

Luật sư Gia Đình trả lời :

Căn cứ theo điều 164 Bộ Luật Dân sự2015 quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu như sau:

“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyềnkhác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vixâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của phápluật.”

Hiện tại, gia đình bạn đang là chủsở hữu và đang trực tiếp sử dụng mảnh đất đó. Nhưng đang xảy ra tranh chấp đốivới người hàng xóm của bạn. Trong thời gian này, người hàng xóm có hành vi xâycổng và hàng rào lấn chiếm đất của bạn. Xâm phạm tới quyền tài sản của giađình bạn. Bạn có quyền tự bảo vệ phần đất của mình bằng những biện pháp khôngtrái với quy định pháp luật.

Tuy nhiên, căn cứ theo điểm a khoản2 điều 15 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định về hành vi gây thiệt hại tới tàisản của người khác như sau:

“Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến5.000.000 đồng đối với hành vi Hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của ngườikhác”.

Hành vi phá hàng rào của bạn là hànhvi hủy hoại tài sản người khác. Đây là hành vi vi phạm pháp luật hiện hành, bạncó thể bị xử phạt hành chính nếu thực hiện hành vi trên. Như vậy, bạn không cóquyền tự ý dỡ bỏ hàng rào của người hàng xóm.

Căn cứ theo khoản 2 điều 31 Nghịđịnh 102/2014/NĐ-CP quy định về thẩm quyền của chủ tịch UBND cấp huyện trongviệc xử phạt vi phạm hành chính như sau:

“2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấphuyện có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 50.000.000 đồng;

c) Tước quyền sử dụng giấy phép,chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn;

d) Tịch thu tang vật, phương tiện viphạm hành chính có giá trị không vượt quá mức tiền phạt được quy định tại Điểmb Khoản này;

đ) Áp dụng biện pháp khắc phục hậuquả: Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại sốlợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm; buộc trả lại đất đã lấnchiếm; buộc làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận bị sửa chữa, tẩy xóa, làmsai lệch nội dung; buộc hủy bỏ giấy tờ giả liên quan đến việc sử dụng đất; buộctrả lại diện tích đất đã nhận chuyển quyền do vi phạm.”

Theo như bạn thông tin bạn đã làmđơn khiếu nại lên UBND xã để được giải quyết. Sau đó làm đơn khiếu nại lênhuyện. Bên huyện đã ra quyết định tháo dỡ hàng rào để phục nguyên trạng lạimảnh đất. Khi đến thời hạn mà người hàng xóm không thực hiện thì UBND huyện sẽthực hiện cưỡng chế dỡ bỏ hàng rào theo quy định của pháp luật hiện hành. Chínhvì thế, để đảm bảo mọi việc diễn ra theo đúng trình tự pháp luật. Gia đình bạncần kiên nhẫn để cơ quan nhà nước đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân.

4.Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi xintrình bày một việc như sau: Năm 2014 tôi có mua 2 thửa đất liền kề nhau ở khuđô thị mới ở Phan Thiết, có diện tích lần lượt là 56m2 và 70m2, đã được Giấychứng nhận quyền sử dụng đất. Do chưa có nhu cầu xây dựng nhà ở, mà vị trí 2thửa đất gần khu vui chơi, nhà hàng, nên tôi cho thuê làm chỗ để xe. Đến naytôi có ý định xây nhà để ở, thì phát hiện ra 2 thửa đất đã bị nhà dân bên cạnhtrồng cây, xây rào lấn chiếm với diện tích khoảng 11m2. Gia đình tôi đã cố gắngôn hòa để giải quyết việc nhưng họ vẫn cố tình và ngang nhiên không trả lạiphần đất lấn chiếm và còn khẳng định phần đất đó thuộc đất của mình từ trướckhi tôi mua đất. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi làm sao để đòi được đất, Tôimuốn đầu năm 2017 sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án thì thủ tục như thế nào?Mong sớm nhận được bài tư vấn và hướng dẫn cụ thể của các luật sư.

Xin cám ơn Luật sư.

Luật sư Gia Đình trả lời: (câu trảlời chỉ mang tính chất tham khảo)

Tranh chấp của bạn với chủ sử dụngđất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giớinày được xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phầnđất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay.

Quy định đối với tranh chấp xác địnhranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đấtliền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điềunày được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bấtđộng sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theoquyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác địnhtheo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không cótranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tựtại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó,mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn,chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh,mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Việc xác định ranh giới thửa đấtcũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương, cụ thể là Ủy ban nhândân cấp xã, cấp phường. Ủy ban nhân dân xã, phường cũng là cấp hành chính cóthẩm quyền xác định ranh giới thửa đất theo bản đồ. Do vậy, trong trường hợp cótranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau,trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải tại Ủy bannhân dân xã, phường (nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giảitại cơ quan hành chính địa phương).

Thủ tục hòa giải hiện nay được quyđịnh tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tựhòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòagiải.

• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xãphối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên củaMặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địaphương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn khôngquá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhậnhòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửiđến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

• Đối với trường hợp hòa giải thànhmà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòagiải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đaigiữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môitrường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết địnhcông nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, màcác bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giảiquyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013:“Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loạigiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liềnvới đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranhchấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, cóhiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụngdân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc dođã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩmquyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân cóthẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 vềthẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòachuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấphuyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự –bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc choTòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự cũ năm 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộluật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sảnthì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giảiquyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có cácnội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườikhởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườicó quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của ngườibị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của ngườikhởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối vớingười bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làmchứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèmtheo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minhquyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp nàylà các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành củaỦy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việcthửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối vớithửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổsung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theotài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứuvụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân côngsẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ ántheo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiệnthì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân,tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khókhăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thùhằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, cótài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh vàchấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sốngcủa mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui củaluật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại côngbằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng vănphòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinhnghiệm tranh tụng, tư vấn được